突破22000套！北京二手房“网签过热”的真相
继1、2月连续反弹后，北京二手房的网签数在3月迎来全面爆发。纯住宅22192套的成交量也成功进入数据上"比较过热"的区间。考虑到二手房交易的数据滞后性特点，当下这种"网签过热"是否可以持续？真实的市场又是怎样的？买卖双方包括机构在这样的市场中又应该注意什么？"网签数据平均滞后42天"赶在3月的最后一天，孙翔与卖家敲定了1070万的价格，原本还可以再往下谈10万，但孙翔咬死的一条附加条款——必须在4月25日前完成过户，否则交易终止，让卖家在签合同的一瞬间又反咬了10万元。这是一套北京西城德胜片区的70平方米小三居。对于孙翔的这步"折腾"，身边亲近的朋友反复劝说，因为他原本卖掉的那套小两居同样是位于西城区，只不过白纸坊的教育配套确实跟家长们眼中的塔尖区域——德胜有差距的，"但好歹是西城，能差到哪儿去"。但孙翔坚持"能力范围内，给女儿最好的"。"其实我也知道今年很可能是教育溢价的最高峰，特别是这种老破小，但如果不买，可能我会更后悔。"让孙翔下定决心的，还有这个三居室的户型设计。在他看来，无论是经历疫情对于多一间屋子的深刻体会，还是将来孩子上学后。老人偶尔过来搭把手的实用主义，三居室在这个区域都是极佳的配置。恰恰有了和孙翔一样的需求集中释放，让北京的二手房在刚刚过去的三月里网签量首次站到2万+之上：来自机构的数据显示，三月北京市二手住宅网签量为22192套，环比、同比均有一定增幅。按照传统的判断，北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间，是属于市场比较正常的状态，不热但也不冷。如果低于这个数值，特别是月成交量低于1万套时，可以定义为市场比较冷的状态。如果高于这个数值，特别是月成交量高于2万套时，可以定义为市场比较热的状态。对于3月的数据，多家机构给出的判断均为"由于网签数据相对滞后，无法及时反映真实市场情况，导致本月网签走势与实际成交走势背离明显"。"我们内部对自去年年底放开后的成交有个平均值——42天，是买卖双方在门店里谈好价格、签好草签合同到网签的时间。"许放（化名）是某头部中介机构信息部的负责人，谈到3月二手房突破2万套的数据，他给出了"这是春节前后一个月的市场反映到网签数据上而已"的判断，而现在门店成交的真实情况要比这个冷一些。从1200万到1050万，订了房的卖家急了对于许放口中的"冷一些"，北京链家研究院分析师冷会给出了更为直观的解释：从北京链家实际签约情况看，3月二手住房交易量较上月小幅下滑，成交节奏有所放缓，最近一周成交量已基本回落至常态时期水平。节后市场热度较高的原因主要是大量积压需求集中释放，随着时间的推移，市场逐步出清，交易节奏随之下降，属于正常现象。"另外需要说明一点，虽然当前市场较前期有所降温，但仍处于较好时期水平，总体走势平稳。"冷会强调。尽管处于较好的时期，但对于着急卖房的小业主，和奔波在一线带看的经纪人，寒意却已经能感受到了。陈瑾位于东城区安定门附近的次新房已经从1200万降至1099万，这是这个小区最好的户型，89平方米东南朝向两居室，教育配套属于和平里片区，用她的经纪人韩维维的话说，这个户型过去三年平均一年才出一套，但今年一下就出了三套。因为春节前已经订了置换的房子，陈瑾没有与小区内其他两套一样高报试水，而是在春节后直接将价格降至1099万元。"刚开始带看房量特别大，还有来两次、三次的，但最近一下子看房的就少了。"陈瑾的这种感受，韩维维给出了更为明确的时间节点——从3月12日以后的那周开始，她服务的片区带看量迅速降低。考虑到自己已经预定了要买的房子，陈瑾让韩维维给之前重复看房的几户买家发去了信息："如果付款方式好，可以接受1050万元。"而一年前小区内同户型、西南朝向的商品房售价是1000万元，陈瑾的这套是二类经适房。但发出去的信息，并没有收到任何反馈。对于这样一种报价，多家头部机构均认为"卖家急迫的心理和当前市场转凉"是主要原因。但链家提供给北京商报记者的信息也显示，价格方面，3月外围城区成交占比明显回落，中心城区成交占比相应提升，因此全市成交均价有小幅结构性上涨。从各区价格走势看，多数城区价格走势平稳，局部地区受短期的供需关系紧张影响价格有所上涨，但其持续性有待观察。高位盘整与激烈博弈谈及四月以及整个二季度甚至全年的市场，多家机构直言"看不了那么远"，核心还是看政策走势。在麦田房产看来，当前市场是市场需求短时间集中释放、房东预期上涨后的正常表现，预计四月份北京二手房市场将进入高位盘整阶段，房东和客户对于价格的博弈会更加激烈的同时，成交量将有一定的回调。合硕机构首席分析师郭毅也指出，市场的下行是有预期的，因为北京到目前并没有出台任何的调控政策来放宽市场，就是对市场的限制性措施加以松绑。包括去年城六区老年家庭定向解除认房又认贷，实际上也并没有执行。所以其实现在北京唯一执行宽松政策，就是财政部在去年颁布的"卖一买一"退税政策，但影响的家庭数量有限，而且还是全国性的政策。"目前的市场保持着一个全国最严的尺度，没有给出任何放松的信号。如此背景下，市场在春节前后的这种上行，更多是疫情解除后，前期大量积累需求的集中释放，包括部分买房家庭可能对于未来市场抱有一个相对积极的判断，所以才有了抓紧买房的动作，但实际上并不具备持续性。"郭毅称。包括郭毅在内的多位分析师直言，如果下行的幅度是平稳过渡，那么可能市场也就是"稳中有降"，大家对于未来的预期相对悲观。但如果下行趋势持续，影响到购房者的心态，由理性转向悲观，预期落空后，导致市场整体"消沉"，未来调整起来也会更加艰难。为此她呼吁在当前市场下，买卖双方已经进入到一个理性的状态，这个时候给一些宽松信号，反而可能对于市场健康发展会有一个更好的促进作用。北京商报记者 王寅浩
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